Imóveis de Curitiba sobem 156% em 5 anos e levantam dúvidas sobre bolha

Para alguns especialistas, preço já subiu demais; para outros, os valores atuais são um ajuste após vários anos de mercado debilitado

De janeiro de 2006 a julho deste ano, o preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais em Curitiba subiu 156% – um apartamento comprado há cinco anos por R$ 150 mil vale hoje algo em torno de R$ 380 mil. O crescimento é superior à valorização dos aluguéis na cidade e bem acima da inflação medida pelo IPCA, segundo levantamento mensal realizado pelo Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). O aumento constante dos preços de imóveis levanta a questão: até quando eles vão continuar subindo?

Analistas estão longe de um consenso. Para muitos, o movimento atual é parte de um longo ciclo de alta, provocado por um descompasso entre oferta e demanda. Por diversos motivos – baixa oferta de terrenos, escassez de mão de obra, exigências ambientais pouco flexíveis e tempo longo para a construção de imóveis –, a oferta de novas casas e apartamentos não acompanha o desejo do mercado consumidor. O fenômeno também ganha força com a pressão pelo lado da demanda, que vem crescendo com o aumento da renda do trabalhador e o maior acesso ao crédito.

“Preço justo”

Mas mas há quem argumente que já é possível soar o alerta de uma bolha de preços – bolhas são caracterizadas pelo valor de um ativo acima de seu preço justo, calculado pela reposição dos custos mais uma margem de lucro compatível com o risco do negócio. O professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de “Real Estate” da Poli-USP, tem analisado os números do mercado de São Paulo e afirma que já é possível identificar sinais de bolha por lá. Ao comparar os preços dos imóveis com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), indicador dos custos do setor, as análises mostram que os preços dos imóveis estão acima de seu preço justo.

O mesmo fenômeno pode ser verificado na capital paranaense. De janeiro de 2006 até julho deste ano, o INCC aumentou 46% – medido pela FGV, o índice faz um média dos custos de materiais e mão de obra da construção civil em sete capitais brasileiras. Por uma decisão metodológica da instituição, Curitiba deixou de ser pesquisada em 2009, mas o INCC serve de termômetro para o país.

Descolamento

Se comparado à valorização dos imóveis na cidade, o índice mostra que, assim como em São Paulo, os preços estão descolados da variação dos custos de construção. Enquanto os imóveis valorizaram quase 20% nos últimos 12 meses, a inflação da construção civil foi de 7,28%. “Não é possível afirmar que estamos vivendo uma bolha”, ressalta o professor da USP. “As bolhas são temas delicados, porque você não pode defini-las com antecedência, apenas fazer alertas. Só sabemos que ela ocorreu quando ela se desvanece”, avisa.